La hausse des taux d’intérêt va-t-elle faire baisser les prix de l’immobilier en Suisse en 2022 et 2023 ?

Le marché immobilier est depuis quelques semaines en pleine transition suite à la hausse des taux d’intérêt annoncée par la Banque Nationale Suisse en juin 2022.
En effet, la Banque nationale suisse (BNS) a annoncé une première hausse surprise des taux d’intérêt de 50 points de base de -0.75% à -0.25% (juillet 2022), une seconde hausse de 75 points de base de -0.25% à +0. 5% (septembre 2022) et une troisième hausse successive de 50 points de base de +0.5% à 1% (décembre 2022).
Cette hausse est la première annoncée depuis 15 ans (2007) par la BNS et met fin à une période de taux d’intérêt bas record. L’objectif visé est de ralentir l’inflation et limiter la hausse des prix en Suisse.
Cette hausse ne sera pas la dernière et les taux d’intérêt devraient encore augmenter en 2023 a averti la BNS.
Cependant, quel est l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’immobilier en Suisse et quel impact pour les propriétaires immobiliers ?
Découvrez dans cet article toutes les informations pratiques et utiles pour comprendre l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’immobilier en Suisse.

Pourquoi la BNS a-t-elle augmenté les taux d’intérêt en Suisse en 2022 ?

Le rôle de la BNS est de mener une politique monétaire conçue de telle sorte que la monnaie garde sa valeur et que l’économie puisse se développer de manière appropriée tout en assurant une stabilité des prix en tenant compte de l’évolution de la conjoncture.
Pour assurer la stabilité des prix, la Banque nationale doit garantir un cadre monétaire approprié. Son but est de veiller à ce que les taux d’intérêt et les cours de change soient adaptés à la situation économique.
A savoir que des taux d’intérêts bas favorisent l’approvisionnement de l’économie en monnaie et en crédits. Des taux bas stimulent ainsi la demande de biens et services et les investissements. Avec le temps, il peut en résulter une trop forte sollicitation des capacités de production et une augmentation du niveau des prix. Une telle situation risque également d’engendrer des mouvements excessifs sur les marchés financiers et sur le marché immobilier.
A l’inverse, des taux d’intérêt élevés entraînent un approvisionnement plus modeste de l’économie en monnaie et en crédits, ce qui freine la demande. Il s’ensuit une moindre utilisation des capacités de production et, partant, des pressions à la baisse sur les prix.
Etant donné que l’économie suisse est fortement imbriquée dans l’économie mondiale, les cours de change ont également une influence sur le niveau des prix et sur l’utilisation des capacités de production.

L’objectif de la BNS est donc de restreindre sa politique monétaire expansive et diminuer l’inflation qui devrait continuer d’augmenter les prochains mois, notamment en raison de la crise en Ukraine et des problèmes des chaînes d’approvisionnement.
Malgré cette hausse des taux d’intérêt surprise, la Banque nationale suisse s’est félicitée de cette décision quelques jours plus tard.

Quelle est l’évolution des taux d’intérêt depuis 15 ans en Suisse ?

Voici un graphique illustration la baisse des taux d’intérêt de 2008 jusqu’à 2020 et la hausse récente en 2023 :

Quel va être l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le marché immobilier en Suisse en 2022 et 2023 ?

La guerre en Ukraine a provoqué un arrêt des chaînes d’approvisionnement et a fait grimpé les prix de l’énergie.
Conséquence : L’inflation est en hausse de 3% en Suisse tout comme c’est le cas aux Etats-Unis et en Europe où cela dépasse même les 8% (en juillet 2022).
Pour contrôler l’inflation, la BNS a augmenté les taux d’intérêt. Voici l’impact de cette hausse sur le marché immobilier en Suisse :

Hausse des intérêts hypothécaires pour les propriétaires immobiliers

Il y a encore quelques mois, un propriétaire immobilier pouvait bénéficier de conditions hypothécaires très attractives avec des taux se situant légèrement au-dessus de 1% pour une durée de 10 ans début 2022.
En juillet 2022, les taux hypothécaires se situent aux environ de 2.5% en fonction des établissements financiers
Par exemple le Crédit Suisse affiche en date du 5 juillet 2022 un taux hypothécaire client pour une durée de 10 ans de 2.81% comparé à un taux situé auparavant entre 1% et 1.5% il y a seulement quelques mois.
Voici une illustration des taux hypothécaires actuels dans les banques Crédit Suisse et Raiffeisen :

Exemple
L’impact de cette hausse des taux hypothécaires représente une perte de revenu supplémentaire pour les propriétaires immobiliers.
En effet, un propriétaire qui bénéficiait d’un prêt hypothécaire avec une dette de CHF 800’000.- avec un taux fixe à 10 ans de 1.5% devait payer des charges de CHF 12’000.-/an.
Désormais, il doit payer avec un taux fixe à 10 ans à 2.81% au Crédit Suisse des charges de CHF 22’480.-/an. Soit un coût supplémentaire pour rembourser son prêt immobilier de CHF 10’480.-/an.

Diminution du pouvoir d’achat des propriétaires

Les propriétaires immobiliers vont devoir désormais allouer un budget supplémentaire pour le paiement des intérêts hypothécaires.
Avec des taux d’intérêt en hausse, il s’agit d’un coût additionnel dont il est important de tenir compte pour les mois et les années à venir.
Si les taux d’intérêt continuaient d’augmenter drastiquement dans les années à venir, certains ménages n’auraient plus la capacité de rembourser leur prêt hypothécaire. Ils seraient alors dans l’obligation de mettre en vente leur logement sur le marché immobilier en Suisse.

Pour rappel
Dans les années 1990, les taux hypothécaires étaient montés jusqu’à 8%.
Lors de cette période, de nombreux propriétaires n’avaient plus la capacité financière d’assumer le poids de leur dette hypothécaire et étaient dans l’obligation de vendre leur logement sur le marché immobilier en Suisse.

Durcissement des conditions d’octroi pour l’obtention d’un prêt hypothécaire pour les ménages en Suisse

Obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un établissement financier nécessite d’avoir des fonds propres et des revenus suffisants.
Avec la hausse des taux hypothécaires actuelle, les conditions d’octroi des banques et des assurances se durcissent.
Pour de nombreux ménages, acquérir un nouveau logement va devenir encore plus difficile en 2022 et 2023.

Baisse de la demande pour l’accession à la propriété

Selon une étude de Crédit Suisse, il est aujourd’hui plus avantageux d’être locataire que propriétaire.
Etant qu’au début de la hausse des taux d’intérêt en 2022, l’attrait de nombreux ménages pour devenir propriétaire devrait diminuer.
En effet, le coût financier pour accéder à la propriété va devenir moins attractif dans les années à venir en comparaison aux années précédentes.

Illustration de la hausse des taux hypothécaires auprès d’établissements bancaires en Suisse

Les taux hypothécaires sont-ils considérés comme élevés actuellement en Suisse en 2023 ?

En comparaison avec d’autres décennies, les taux hypothécaires restent actuellement toutefois encore bas. Il suffit de se souvenir du taux variable des années 1990 qui s’affichait à 8%.
A savoir que la hausse des taux concerne uniquement le remboursement sur 10 ans (à fin juillet 2022). Les taux courts ont enregistré une faible évolution durant la dernière décennie.

Quel impact les taux d’intérêt vont-ils avoir sur l’évolution des prix de l’immobilier à moyen terme en Suisse ?

En relevant les taux d’intérêt de 50 points de base de -0.75% à -0.25% en juillet 2022, de 75 points de base de -0.25% à +0.5% en septembre 2022 et de 50 points de base de +0.5% à 1% en décembre 2022, la BNS n’est qu’au début d’un processus de relèvement des taux. D’autres augmentations devraient également avoir lieu en 2023 selon la Banque nationale suisse.
Quelles conséquences la hausse des taux d’intérêt devraient-ils avoir sur les prix de l’immobilier en Suisse ?

Une baisse des prix de l’immobilier en Suisse

En 2023, les prix de l’immobilier sont historiquement élevés. La BNS estime que les prix de l’immobilier sont actuellement surévalués entre 10% jusqu’à 35% selon les régions.
Cette hausse des taux d’intérêt devrait diminuer les prix de l’immobilier dans les années à venir jusqu’à 20%.
Voici les raisons principales :

Baisse de la demande de la part des acheteurs

La hausse des taux d’intérêt va avoir plusieurs conséquences auprès des acheteurs :
– Des conditions d’octroi plus difficiles pour obtenir un prêt hypothécaire : Les ménages les moins fortunés n’arriveront plus à obtenir un prêt auprès d’une banque ou d’une assurance.
– Une baisse d’intérêt de la part des acheteurs pour l’accession à la propriété. Selon une étude de Crédit Suisse, il est désormais même plus intéressant d’être locataire que propriétaire fin 2022.

L’attrait des acheteurs pour accéder à la propriété devrait commencer à diminuer en 2022 et 2023 sur le marché immobilier en Suisse.
En conséquence, une tendance des prix de l’immobilier en baisse en Suisse.

Hausse de l’offre de biens à la vente sur le marché immobilier

Si les taux d’intérêt venaient à augmenter drastiquement dans les années à venir, de nombreux ménages ne pourraient plus réussir à rembourser les intérêts trop élevés de leur dette hypothécaire.
Dans cette situation, de nombreux logements viendraient à être mis en vente sur le marché immobilier en Suisse et accroître l’offre disponible.
Plus l’offre de biens à la vente est élevée sur le marché, plus les prix de l’immobilier ont une tendance à diminuer.