Quelle rémunération (frais de courtage) doit-on payer à un courtier immobilier en Suisse ?

Nous allons vous dévoiler dans cet articles la commission à payer à une agence immobilière (chiffres officiels de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier – USPI Suisse) dans le cadre d’une transaction immobilière. Nous allons également vous expliquer qui doit payer les frais de courtage (acheteur ou vendeur) et comment se déroule le processus de paiement d’une commission immobilière en Suisse.

Quelle commission (prix) doit-on payer à une agence immobilière en Suisse et quel est son processus ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière en Suisse, un vendeur et un acheteur doivent s’accorder sur une multitude de critères pour aboutir à une transaction finale signée chez un notaire (prix du bien, conditions de vente, objet en lui-même, etc…).

Dans plus de 90% des situations en Suisse, un particulier propriétaire de son bien immobilier fait appel à une agence immobilière pour le mettre en vente sur le marché immobilier. Dans ce cas précis, un travail est fourni par un expert d’une agence immobilière et une rémunération est à rétribuer lors de la signature de l’acte de vente final chez le notaire. Chaque agence immobilière détermine le montant de sa commission de courtage en fonction de sa politique tarifaire.

Il est également essentiel de spécifier que cette commission (rémunération) est à rétribuer à l’agence immobilière uniquement en cas de vente. Dans le cas où le bien n’a pas réussi à être vendu, aucune commission ne devra être rétrocédée à l’agence immobilière.

Quelle est la commission (prix) à payer à un agent immobilier en Suisse lors d’une vente immobilière ?

90% des suisses confient la vente de leur bien immobilier à une agence immobilière sur le marché suisse.
Mais quels sont les frais de courtage à payer à une agence immobilière lors d’une vente ?

Commission (prix) à payer à une agence immobilière jusqu’à 500’000.- francs en Suisse

Le montant de la commission (rémunération) standard à payer à une agence immobilière en Suisse jusqu’à CHF 500’000.- est usuellement et en principe fixée à un pourcentage de l’ordre de 5% + TVA sur le prix de vente.
Ce chiffre officiel concerne plus de 90% des transactions immobilières en Suisse et elles sont toutes conclues par la signature d’un acte authentique certifié par un notaire en Suisse.  La rémunération est régie par la liberté contractuelle.

Commission (prix) à payer à une agence immobilière de 500’000.- francs à 4’000’000.- francs en Suisse

La commission (rémunération) standard à payer dans la cas d’une vente immobilière pour un bien immobilier compris entre 500’000.- francs et 4’000’000.- francs est usuellement et en principe fixée à un pourcentage de l’ordre de 3% +TVA sur le prix de vente.
Ce chiffre officiel concerne plus de 90% des transactions immobilières en Suisse et elles sont toutes conclues par la signature d’un acte authentique certifié par un notaire en Suisse.  La rémunération est régie par la liberté contractuelle.

Commission (prix) à payer à une agence immobilière au-delà de 4’000’000.- francs en Suisse

La commission standard à payer à une agence immobilière dans le cadre d’une transactions dépassant les 4’000’000.- francs est en général inférieure au taux de 3% + TVA sur le prix de vente. Les conditions au-delà de ce prix peuvent varier selon la valeur du bien et la situation des vendeurs. La rémunération est régie par la liberté contractuelle.

Qui doit payer la commission à l’agence immobilière : L’acheteur ou le vendeur ?

Dans un premier temps, c’est le vendeur qui mandate une agence immobilière pour la mise en vente de son bien immobilier. C’est lui qui décide de confier la vente de son bien immobilier à un courtier qui s’occupera de la vente de l’objet tout au long du processus de vente.
Cependant, ce n’est pas lui directement qui s’acquittera des frais de courtage mais bien l’acheteur. C’est l’acheteur (par l’intermédiaire du notaire) qui devra transférer les fonds (commission) auprès de l’agence immobilière.

Comment se déroule le déroulement du paiement d’une commission lors d’une vente immobilière en Suisse ?

Toutes les transactions immobilières en Suisse ont l’obligation de passer devant un notaire pour être valide. Sans quoi, une transaction immobilière n’est pas valable.

Voici le déroulement du paiement d’une commission lors d’une vente immobilière en Suisse :

1. Un vendeur mandate une agence immobilière pour la vente de son bien immobilier
2. Signature d’un mandat de vente choisi par le client (mandat simple, mandat exclusif, autres…) et accord sur le taux de commissionnement
3. Travail réalisé par l’agence immobilière pour vendre le bien
4. Offre obtenue d’un acheteur en adéquation avec les attentes du vendeur
5.Acceptation de l’offre par le vendeur
6. Signature de l’acte de vente final entre les deux parties (acheteur et vendeur) chez un notaire suisse. Dans cet acte de vente est spécifié les frais de courtage (commission) à rétribuer en faveur de l’agence immobilière par les fonds de l’acheteur.
7. Transfert par le notaire du montant de la commission à l’agence immobilière (avec les fonds de l’acheteur)
8. Fin du mandat de vente

Comment payer une commission juste à un agent immobilier en Suisse ?

Voici quelques conseils utiles pour payer une commission immobilière juste pour la vente immobilière de votre maison ou appartement en Suisse :

Faites appel à des agents immobiliers qui demandent leur commission qu’une fois le bien vendu

En Suisse, plus de 90% des transactions immobilières sont effectuées selon un modèle d’affaires éprouvé : Le paiement de la commission n’est faite que lorsque la vente immobilière est réalisée. Aucune commission n’est à payer avant cela.
De ce fait, n’engagez que des agents immobiliers qui demandent le paiement de la commission une fois que le bien immobilier est vendu.

Vérifier si les tâches couvertes par la commission sont susceptibles d’entraîner des frais supplémentaires

Lors de la signature d’un mandat de vente en Suisse, il est conseillé de vérifier que la commission immobilière convenue ne va pas engager des frais supplémentaires par la suite. Une liste écrite peut être demandée en cas de doute, afin que l’agent immobilier ne réclame pas de frais supplémentaires par la suite.

Est-il possible de négocier le pourcentage de commission d’une agence immobilière en Suisse ?

Négocier le pourcentage de commission à payer à une agence immobilière en Suisse lors de la vente d’un appartement ou d’une maison est possible, mais doit être soumis à l’agent immobilier en charge de la vente qui a le droit d’accepter ou de refuser la demande.
Baisser la commission d’une agence immobilière peut sembler attractif au premier abord, mais il est important d’avoir conscience des points suivants avant de le demander :

Vendre un bien immobilier nécessite du temps et de trouver le bon acheteur

La durée de vente d’un appartement ou d’une maison est en moyenne de 4 mois en Suisse et peut durer même jusqu’à plus de 12 mois selon les situations.
Le temps à consacrer à la vente d’un bien immobilier est capital pour réussir à vendre dans les meilleures conditions et au meilleur prix du marché.
En effet plus le temps à consacrer à une vente immobilière est important, plus l’agent immobilier a du temps pour se consacrer au dossier et réussir à trouver le bon acheteur prêt à payer le juste prix du marché (ou même parfois un prix supérieur en cas de concurrence entre les acheteurs).
Vouloir diminuer les frais de courtage d’une agence immobilière revient à diminuer le temps à consacrer à la vente de votre bien immobilier et donc de prendre le risque de ne pas réussir à vendre votre appartement ou votre maison au prix souhaité.
En finalité, une agence immobilière qui dispose de temps peut mieux se consacrer au dossier de vente et dans la grande majorité des cas les propriétaires se retrouvent avec une somme plus importante sur les comptes bancaires après signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

A savoir
Le temps est un élément clé de la réussite d’une vente immobilière en Suisse.
Faire confiance à une agence immobilière qui ne souhaite pas diminuer le montant de sa rémunération démontre aussi un savoir-faire, de l’expérience et une capacité à garantir un résultat final avec des chances de succès bien plus élevé.

Une commission au rabais n’est pas forcément une bonne idée

Il est aussi important de savoir qu’une agence qui baisse rapidement le montant de sa commission lors d’une vente immobilière peut cacher certains aspects négatifs : Peu d’expérience, savoir-faire inférieur que le reste du marché et donc diminution de sa commission pour être compétitif, peu d’affaires en cours,  etc…

Un agent immobilier avec de l’expérience, du savoir-faire et avec la capacité de vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions et au meilleur prix du marché ne diminue pas sa commission immobilière dans la grande majorité des cas.
Une baisse des frais de courtage peut s’avérer exceptionnellement possible dans certains cas et être réalisé selon de justes motifs.
Choisir d’être entouré par un agent immobilier d’expérience et compétent doit être rémunéré à sa juste valeur.

La commission à payer à une agence immobilière varie-t-elle d’une agence à l’autre en Suisse ?

Les agences immobilières en Suisse suivent les recommandations tarifaires de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier.
Ce modèle de rémunération de l’USPI a pour objectif de fixer un cadre et permettre aux agences immobilières d’avoir un modèle commun pour fixer une facturation juste pour le paiement de la commission auprès de leur clientèle.
Les frais de courtage sont appliqués de manières rigoureuses par les agences immobilières, mais il peut y avoir effectivement des différences.

Pour mieux comprendre, les agences immobilières proposent donc toutes le même modèle de rémunération en proposant un pourcentage fixe en cas de vente du bien immobilier de leur client.
Les principaux leviers pour se différencier et décrocher un nouveau mandat de vente vis-à-vis de la concurrence sont les suivants :

• Professionnalisme et compétences
• Contact humain
• Prestations délivrées
• Commission à payer

Dans le cas où une agence immobilière a besoin de se différencier vis-à-vis d’une autre agence dans le but de signer un nouveau mandat, elle a la possibilité de proposer un rabais et diminuer le pourcentage de commission si elle le juge nécessaire.

En effet, une agence immobilière est libre de proposer un tarif plus bas que le barème recommandé par l’USPI. Dans la majorité des situations, les agences immobilières ne diminuent pas leur tarif, car il s’agit d’un prix juste en adéquation avec les recommandations de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier.

Dans quel cas une agence immobilière est disposée à réduire sa commission en Suisse ?

Si par exemple une agence immobilière est à la recherche de nouveaux mandats de vente et qu’elle a la possibilité d’en signer un nouveau, elle pourrait être enclin à réduire sa commission si elle est en concurrence avec une autre agence offrant la même qualité de service. Dans cette situation, l’agence immobilière pourrait proposer un rabais et diminuer les frais de courtage de 3% à 2.5%. Ce geste commercial permettrait à l’agence immobilière de se démarquer et peut-être décrocher la signature d’un nouveau mandat de vente.

Dans certains cas bien spécifiques, une agence immobilière pourrait baisser le pourcentage de commission de 3% à 2%. Cependant, cette baisse des frais de courtage resterait exceptionnelle et dépendrait du dossier que l’agence immobilière prendrait en charge.

Il est également important de rappeler que la réduction rapide des frais de courtage par une agence immobilière elle-même n’est pas un bon signe. En effet, une agence immobilière avec une vraie valeur ajoutée n’a pas tendance à diminuer ses tarifs comme elle apporte une réelle plus-value lors de la vente.

Est-ce que payer une commission à forfait fixe est plus intéressant que payer une commission traditionnelle au pourcentage en Suisse ?

Lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier en Suisse, il n’est jamais facile de savoir s’il est plus intéressant de choisir une agence immobilière avec une commission à forfait fixe ou une agence avec une commission traditionnelle. Les différences sont importantes, mais les subtilités clés sont difficiles à distinguer. Faut-il opter pour une agence traditionnelle avec une commission au pourcentage du prix de vente, ou une agence au forfait fixe ? Ces deux approches présentent des avantages et des inconvénients qui peuvent influencer votre vente, tant sur le plan financier que sur la qualité du service. Afin de vous aider à mieux comprendre, voici un comparatif détaillé qui vous permettra de faire le meilleur choix pour votre situation.

Comment fonctionne la commission traditionnelle et la commission à forfait fixe en Suisse ?

Voici les différences à connaître :

Commission traditionnelle : un pourcentage du prix de vente final

Les agences immobilières traditionnelles perçoivent une commission basée sur un pourcentage fixe du prix de vente final. En Suisse, cette commission varie généralement entre 2% et 3% du prix du bien, selon la région et l’agence.

Avantage

Les intérêts du courtier et du vendeur sont alignés, car plus le bien se vend cher, plus la rémunération de l’agence est élevée. Cela incite le courtier à maximiser le prix de vente, tant dans l’intérêt de son client comme dans le sien.

Inconvénient

Cette commission peut représenter une somme importante, surtout sur les biens d’une valeur élevée.

Commission à forfait fixe : Des frais fixes, quelle que soit la valeur du bien

Les agences immobilières au forfait proposent une rémunération fixe, généralement située entre CHF 9’000.- et CHF 15’000.-, quel que soit le prix de vente du bien.

Avantage

Le coût est connu à l’avance, ce qui permet aux propriétaires de maîtriser leur budget sans surprise.

Inconvénient

Comme la rémunération de l’agence ne dépend pas du prix de vente final, le courtier n’a pas d’incitation directe à négocier un prix plus élevé. Que le bien soit vendu à CHF 870’000.- ou CHF 820’000.-, il n’a aucune incitation a obtenir un prix plus élevé à l’exception de la satisfaction de son client.

Quel est le modèle le plus avantageux pour votre situation ?

Pour choisir entre ces deux options, il est essentiel de prendre en compte plusieurs critères.

1. La valeur de votre bien

• Pour les biens de faible valeur (moins de CHF 500’000) : Une commission à forfait fixe peut être intéressant, car une commission traditionnelle (3% sur CHF 500’000 = CHF 15’000) reviendrait plus cher qu’un forfait d’environ CHF 10’000.
• Pour les biens de grande valeur (plus d’1 million de francs) : Une commission traditionnelle peut être plus avantageuse si l’agence obtient un prix de vente élevé. En revanche, si le prix de vente est déjà bien positionné et ne nécessite pas de négociation approfondie, un forfait fixe peut être une bonne option pour économiser sur la commission.

2. Votre objectif de vente

• Si votre priorité est d’obtenir le prix de vente le plus élevé : Une commission traditionnelle est préférable, car elle motive l’agence à maximiser la vente.
• Si votre priorité est de minimiser les frais de vente : Une commission à forfait fixe est plus avantageux, surtout si le marché est favorable et que vous êtes sûr de vendre rapidement.

3. L’implication du courtier dans la vente

Un point clé est le niveau d’engagement du courtier :

• Avec une commission traditionnelle : Le courtier mettra tout en œuvre pour vendre votre bien au meilleur prix, car sa rémunération en dépend directement. Il prendra plus de temps pour optimiser la stratégie de vente et négocier avec les acheteurs potentiels.
• Avec une commission à forfait fixe : L’agence a un volume élevé de biens à gérer par courtier (pour être rentable), et comme elle perçoit la même rémunération quelle que soit la réussite de la vente, le suivi peut être moins personnalisé.

4. Le risque en cas de non-vente

• Agence traditionnelle : Vous ne payez la commission qu’en cas de vente effective. Si le bien ne se vend pas, vous ne payez rien.
• Agence au forfait : Un acompte initial est souvent exigé (CHF 2’500 à CHF 4’000), et ce montant n’est pas remboursable en cas de non-vente.

Quelle est la meilleure commission à choisir pour vendre votre ​appartement ou votre maison en Suisse ?

Voici un résumé des points clés à retenir et vous aider à faire le meilleur choix pour votre situation :

1. Les critères de choix d’une commission au pourcentage ou forfait fixe

Pour choisir entre une agence traditionnelle avec une commission au pourcentage ou une agence avec une commission au forfait fixe, il est important de tenir compte des facteurs suivants pour prendre la bonne décision :

– La valeur de votre bien
– Vos objectifs de vente
– L’implication du courtier
– Le risque en cas de non-vente

2. Impact de la valeur du bien sur le choix de la commission

Pour les biens avec une valeur sur le marché inférieur à CHF 500’000.-, une commission à forfait fixe est souvent plus économique, tandis que pour les biens de valeur plus importante (plus de CHF 1‘000’000.-), une commission traditionnelle peut être plus avantageuse si l’agence obtient un prix de vente élevé.

3. Prix de vente le plus élevé ou frais réduits : le bon compromis pour faire un choix

Si votre priorité est d’obtenir le prix de vente le plus élevé, choisissez une commission traditionnelle. Cependant si vous souhaitez payer les frais de vente le plus bas possible, un forfait fixe est préférable.
Dans votre choix, n’oubliez pas qu’un courtier traditionnel a une incitation à obtenir un prix de vente plus élevé, car sa rémunération en dépend. Dans le cas d’une agence au forfait, il n’y a pas d’incitation à obtenir un prix de vente final plus élevé, à l’exception de la satisfaction du client.

4. Engagement du courtier et suivi selon le type de commission

Une commission traditionnelle garantit un engagement maximal du courtier (comme sa commission en dépend), tandis qu’une commission au forfait peut offrir un suivi moins personnalisé (comme l’optimisation des processus est maximal pour garantir la rentabilité du modèle à long terme). A titre informatif, un courtier traditionnel gère généralement 2 à 5 fois de moins de mandats de vente simultanément qu’un courtier d’une agence immobilière au forfait.

5. Conséquences en cas de non-vente selon le modèle choisi

En cas de non-vente, vous n’aurez aucune commission à payer à une agence immobilière traditionnelle en Suisse, tandis que l’acompte versé initialement à la signature du mandat de vente avec une agence immobilière au forfait n’est pas remboursable.

Comme vous le constatez, choisir entre une agence immobilière traditionnelle et une agence immobilière au forfait dépend de vos attentes et de vos besoins. Vous avez désormais tous les éléments clés en main pour trouver le modèle d’agence immobilière qui vous correspond le mieux et payer la commission la plus juste pour votre situation en Suisse.

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