Découvrez le tableau récapitulatif du barème de l’impôt à payer sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud

Suite à la vente immobilière d’un bien immobilier dans le canton de Vaud, un propriétaire a l’obligation de payer un impôt sur les gains immobiliers si celui-ci a réalisé une plus-value.
Cet impôt varie en fonction du canton dans lequel le bien est situé et le barème d’imposition appliqué est donc différent pour chacun des cantons.
Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud, l’administration fiscale se base sur deux critères : La durée de détention du bien et le gain immobilier réalisé pendant cette même période.
En fonction du nombre d’années de détention et du gain réalisé, un barème d’imposition précis s’applique et permet de définir ainsi le montant exact de l’impôt sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale vaudoise.
Découvrez dans cet article la méthode pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers ainsi que le tableau officiel récapitulatif du barème d’imposition à appliquer sur Vaud.

Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers et combien faut-il payer dans le canton de Vaud ?

L’impôt sur les gains immobiliers est une taxe à payer lors de la vente d’un bien immobilier dans le canton de Vaud. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Cette différence représente le gain immobilier réalisé sur une période donnée.

Voici un exemple

Monsieur Reynaud a acheté en 2015 une maison individuelle située à Lausanne pour un prix d’achat de CHF 1’300’000.-.
En 2024, il a décidé de vendre son bien immobilier et l’a vendu au prix de CHF 1’900’000.-.

Dans cet exemple, Monsieur Reynaud a réalisé un gain immobilier de CHF 500’000.- sur une durée de détention de 9 ans.
Comme il est situé à Lausanne, le taux d’imposition appliqué sera celui du canton de Vaud.
Comme le taux d’imposition dans le canton de Genève est de 15% pour une durée de détention de 9 ans, l’impôt sur le gain immobilier à payer par Monsieur Reynaud sera de CHF 75’000.- auprès de l’administration fiscale.

Si Monsieur Reynaud avait l’intention d’acheter un nouvel objet et redevenir propriétaire, l’impôt sur les gains immobiliers serait reporté sur la nouvelle acquisition.
En effet, l’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté au maximum pour une période de 5 ans. Au-delà de ce délai, l’impôt doit être payé à l’administration fiscale vaudoise.

Pourquoi faut-il payer un impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

Lorsqu’un citoyen choisit de s’installer dans un canton en Suisse (dans ce cas, Vaud), il doit respecter les lois et les règles fiscales en vigueur dans ce canton.
Lorsqu’un citoyen acquiert un nouveau bien immobilier dans le canton de Vaud et décide de le vendre quelques années plus tard, il devra payer un impôt sur les gains immobiliers en fonction de la durée de détention du bien.

Il est indispensable de noter que les règles fiscales varient dans chacun des 26 cantons suisses.

Tableau récapitulatif du barème de l’impôt sur les gains immobiliers à payer sur la vente d’un appartement ou d’une maison dans le canton de Vaud

Voici le tableau récapitulatif avec un exemple pour un bien immobilier vendu en 2022 pour une valeur de CHF 1’400’000.- ayant réalisé un gain immobilier de CHF 400’000.- dans le canton de Vaud :

Comment se calcule l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

L’impôt sur les gains immobiliers se calcule en tenant compte des 3 étapes suivantes :

Voici un exemple pour illustrer les différents calculs à effectuer :
Un propriétaire a acheté en 2010 un bien immobilier au prix de CHF 1’000’000.- à Lausanne. Il a vendu son appartement en 2022 au prix de CHF 1’400’000.-. Il souhaite désormais connaître l’impôt sur les gains immobiliers qu’il devra payer auprès de l’administration fiscale vaudoise suite à la vente de son logement.

Etape 1 : Déterminez la plus-value immobilière réalisée

Pour définir le gain immobilier réalisé pendant une période d’habitation, il s’agit de soustraire le prix de vente du prix d’achat.
Formule à appliquer : Prix de vente – Prix d’achat = Plus-value immobilière réalisée

Dans notre exemple initial :
Prix d’achat : CHF 1’000’000.-
Prix de vente : CHF 1’400’000.-
Calcul à effectuer : CHF 1’400’000 – CHF 1’000’000 = CHF 400’000.-

Etape 2 : Calculez la durée d’habitation du propriétaire dans le logement

Pour calculer la durée d’habitation d’un propriétaire dans un logement, il faut soustraire l’année de la vente de l’année d’achat.
Formule à appliquer : Année de la vente – Année de l’achat = Nombre d’année du propriétaire dans son logement

Dans notre exemple initial :
Année d’achat : 2010
Année de vente : 2022
Calcul à effectuer : 2022 – 2010 = 12 ans

Etape 3 : Calculez l’impôt sur les gains immobiliers

Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud, il s’agit de multiplier le taux d’imposition à la plus-value immobilière réalisée.
Formule à appliquer : Gain immobilier réalisé x Taux d’imposition sur le nombre d’année d’habitation = Impôt sur les gains immobiliers à payer

Dans notre exemple initial :
Gain immobilier réalisé : CHF 400’000.-
Taux d’imposition sur 12 ans : 14%
Calcul à effectuer : CHF 400’000 x 14% = CHF 56’000.- d’impôt sur les gains immobiliers à payer à l’administration fiscale vaudoise.

Comment éviter de payer trop d’impôts sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

Dans le canton de Vaud, il n’est malheureusement pas possible d’être exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers lorsqu’on est une personne physique possédant un appartement ou une maison.
Le taux d’imposition le plus bas sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud est fixé à 7% dès le moment où la durée de détention est au-delà de 24 ans.

Conseil :
Pour éviter de payer un impôt élevé sur les gains immobiliers, il est recommandé de vivre le plus longtemps possible dans le même logement pour diminuer au maximum le taux d’imposition dans le canton de Vaud.

Peut-on être exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

Comme mentionné auparavant, l’impôt sur les gains immobiliers est obligatoire et doit être payé à l’administration fiscale concernée dès qu’un gain immobilier est réalisé.
Il est cependant intéressant de savoir que des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. Par exemple, le canton de Vaud accepte que certains frais puissent être déduits dans certains cas de figure.

Est-il possible de négocier avec l’administration fiscale pour payer moins d’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

L’impôt sur les gains immobiliers prélevé par l’administration fiscale dans le canton de Vaud après la vente d’un bien immobilier est une règle stricte qu’il n’est pas possible de négocier. Cependant, il est possible de diminuer cet impôt de manière assez simple.
Voici un exemple pour illustrer ce point :

Exemple

Monsieur Jordan est propriétaire d’une maison bien située (à l’abri des nuisances sonores et dans un quartier résidentiel prisé) dans le canton de Vaud.
Il a acheté cette maison au prix de CHF 1’450’000.- il y a seulement 2 ans ½ (exactement 32 mois) et a réalisé une bonne opération au moment de l’achat.
Monsieur Jordan a le projet de vendre son bien et il l’a donc fait estimer : Le prix de vente qu’il peut afficher 32 mois plus tard est de CHF 1’850’000.-. Cela signifie qu’il a réalisé un gain immobilier de CHF 400’000.- en moins de 3 ans.
Il sait également que le délai pour vendre son bien sera au maximum de 1 mois compte tenu des atouts de l’objet (et 15 jours de plus pour la signature de l’acte de vente chez le notaire).
Si Monsieur Jordan démarre la vente au 32ème mois, il sait que la vente s’effectuera officiellement chez le notaire au plus tard le 34ème mois (moins de 3 ans de détention). Dans cette situation, le taux à appliquer sur le gain immobilier dans le canton de Vaud est de 24%.
Si Monsieur Jordan décide plutôt de démarrer la vente au 35ème mois, il sait que la vente s’effectuera après le 36ème mois (plus de 3 ans de détention). De ce fait, le taux applicable ne sera plus de 24%, mais de 22%. Soit une économie fiscale pour 3 mois d’attente supplémentaire de CHF 8’000.-.
Grâce à cette astuce fiscale et en étant attentif à la durée de détention (en attendant 3 mois supplémentaires pour vendre), Monsieur Jordan paiera un impôt sur les gains immobiliers de CHF 88’000.- (impôt à payer de 22% sur CHF 400’000.- pour une durée de détention de +3 ans) à l’administration fiscale vaudoise au lieu de CHF 96’000.- s’il n’avait pas attendu ce délai supplémentaire.

Quelles sont les stratégies fiscales pour réduire l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

Vous l’avez compris, il n’est pas possible d’être exonéré de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud, ni de le négocier. Cependant, il existe des astuces pour réduire les impôts sur le gain immobilier.
Voici quelques conseils :

1ère astuce : Faites attention à la durée de détention de votre bien avant de le vendre

Comme vous le savez, le canton de Vaud applique son propre barème d’imposition sur les gains immobiliers. Pour optimiser votre situation fiscale lors de la vente de votre bien, il est capital de connaître ce barème et de savoir à partir de quel moment le taux applicable diminue chaque année. En connaissant cette information et en étant conscient de la durée de détention précise de votre bien, vous pouvez choisir le meilleur moment pour vendre votre bien d’un point de vue fiscal dans le canton de Vaud.

2ème astuce : Profitez des exonérations pour réduire l’imposition sur les gains immobiliers

Dans plusieurs cantons, il est utile de savoir que des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. Par exemple, le canton de Vaud permet de déduire certains frais dans certains cas spécifiques.

Quand ne doit-on pas payer d’impôts sur les gains immobiliers à Vaud ?

L’impôt sur les gains immobiliers ne doit pas être payé dès le moment où une moins-value a été réalisée par le propriétaire.
Si par exemple un propriétaire a acheté un bien immobilier au prix de CHF 1’200’000.- et qu’il le revend 2 ans plus tard au prix de CHF 1’100’000.-, il a réalisé une moins-value de CHF 100’000.-.
Dans le cadre de cette perte, le propriétaire ne doit évidemment pas payer un impôt sur les gains immobiliers.

Le barème d’imposition sur les gains immobiliers change-t-il toutes les années dans le canton de Vaud ?

Le barème d’imposition sur les gains immobiliers n’a pas changé depuis de nombreuses années dans le canton de Vaud.
Le barème de l’impôt est donc le même en 2022 et comme c’était déjà le cas en 2021 ou en 2020. Le barème de l’impôt sur les gains immobiliers ne devrait pas évoluer en 2023.