Marché immobilier de luxe en Suisse : Les prix vont-ils continuer à augmenter ou à baisser en 2024 ?

L’immobilier de luxe en Suisse est un marché très exclusif que seulement certains particuliers à acquérir. Pour tout savoir sur la situation actuelle du marché immobilier de luxe en Suisse, découvrez toutes les informations clés à savoir sur ce marché bien spécifique jusqu’en 2024.

Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier de luxe en Suisse en 2024 ?

En Suisse, la hausse des prix de l’immobilier haut de gamme, qui avait atteint 10% en 2022, s’est ralentie en 2023. L’année dernière, les logements de luxe ont vu leurs prix augmenter de seulement 2% en moyenne.

Ce ralentissement est principalement dû aux maisons individuelles, dont la hausse des prix a été limitée à 1% en 2023, contre 8% en 2022. Pour les appartements en PPE (propriété par étages), l’augmentation est passée de 9% à 3%.

Globalement, l’immobilier de luxe a moins progressé que le marché immobilier en général. Les prix restent toutefois supérieurs de 25% par rapport à leur niveau d’avant la pandémie.

À court terme, plusieurs facteurs freinent le marché. La Suisse, malgré ses institutions stables et son niveau de vie élevé, voit la demande étrangère pour l’immobilier de luxe diminuer en raison du franc fort et de l’augmentation des prix. De plus, la fortune moyenne des ménages suisses (hors immobilier) a stagné ces deux dernières années, et l’économie peine à soutenir la demande pour des biens immobiliers coûteux.

Katharina Hofer, économiste spécialiste de l’immobilier chez UBS, anticipe une légère baisse des prix dans le segment du luxe, de l’ordre de 1% pour l’année en cours. Les objets mis en vente attirent moins d’acheteurs potentiels, et ceux-ci remettent de plus en plus en question les prix demandés. Les vendeurs pressés par le temps risquent de devoir accepter des réductions.

Trois des quatre localités les plus chères pour l’immobilier de luxe en Suisse sont des communes de montagne : Saint-Moritz, avec des prix au mètre carré dépassant 42 000 francs, Gstaad (39 000 francs/m²) et Verbier. À Cologny, au bord du lac Léman, les prix dépassent également 35 000 francs/m². Dans d’autres communes autour de Genève et du lac de Zurich, les prix commencent à 25 000 francs/m². Au Tessin, les prix démarrent à près de 20 000 francs/m².

Les emplacements moins chers commencent à rattraper leur retard. Depuis dix ans, les destinations de luxe comme Saint-Moritz, Gstaad et Verbier ont maintenu leur position en tête des communes les plus chères. Les marchés immobiliers de luxe traditionnels montrent une stabilité remarquable sur le long terme, malgré des corrections cycliques à court terme.

En Suisse centrale, les communes zougoises ont gagné en moyenne plus de trente places en dix ans, grâce à une stratégie de faible fiscalité qui les rend attrayantes pour les ménages aisés. Andermatt, dans le canton d’Uri, a connu une croissance notable, devenant une destination de luxe grâce à la construction de nombreux immeubles de haut standing. En revanche, au Tessin, les prix n’ont pas suivi la même tendance en raison d’une suroffre de logements haut de gamme.

Qu’en est-il pour le marché immobilier du luxe à Genève en 2024 ?

La récente réforme fiscale au Royaume-Uni a des répercussions importantes pour les « non-dom », des résidents fiscaux non domiciliés. Annoncée en mars 2024, cette réforme vise à abolir le régime de la « Remittance basis » et à introduire le « Foreign Income and Gains Regime » (FIG), applicable dès avril 2025​​.

Le régime « non-dom » permettait aux résidents de moins de 15 des 20 dernières années fiscales au Royaume-Uni de ne payer des impôts que sur les revenus britanniques, les revenus étrangers étant imposés uniquement s’ils étaient rapatriés. Avec la nouvelle réforme, ce régime sera remplacé par le FIG, exonérant les nouveaux résidents des impôts britanniques sur les revenus étrangers durant les quatre premières années de résidence fiscale​.

Cette transition s’accompagne de mesures transitoires. Par exemple, pour l’exercice fiscal 2025/2026, les contribuables paieraient des impôts sur seulement 50% de leurs revenus étrangers, bien que cette réduction ne s’applique pas aux plus-values. De plus, une facilité temporaire permettrait de rapatrier des revenus étrangers à un taux préférentiel de 12% pendant deux ans​​.

Ces changements poussent les non-dom à chercher des alternatives, et Genève apparaît comme une destination privilégiée. La stabilité économique et la qualité de vie en Suisse, combinées à une fiscalité attractive, attirent ces résidents fortunés qui souhaitent échapper à la nouvelle fiscalité britannique. Le marché immobilier de luxe à Genève en bénéficie, offrant des opportunités d’investissement pour ceux qui recherchent un environnement fiscal favorable​​.

En somme, la révision du régime « non-dom » britannique représente un tournant majeur, incitant les résidents concernés à réévaluer leurs stratégies fiscales et à envisager des relocalisations vers des pays comme la Suisse, où Genève se distingue comme un nouvel eldorado pour les investisseurs fortunés en quête de sécurité et d’efficacité fiscale.

Quelle était la situation sur le marché immobilier de luxe en Suisse en 2023 ?

La demande pour l’immobilier de luxe en Suisse est actuellement à son apogée, malgré les obstacles juridiques. La popularité de la Suisse est soutenue par une fiscalité favorable et la possibilité de travailler à distance. Des résidences de luxe comme un chalet à Crans-Montana, estimé à environ 50 millions de francs (50 millions d’euros), sont particulièrement prisées.

Les zones de montagne sont particulièrement prisées, avec une augmentation de la population dans des zones comme Val de Bagnes. L’augmentation est due à l’installation permanente de résidents secondaires qui ont profité de la pandémie de Covid-19 pour travailler à distance depuis ces endroits pittoresques. Les prix de l’immobilier dans ces régions atteignent des sommets records, avec une augmentation de 8% du prix au mètre carré en un an.

Une personne étrangère qui acquiert un logement en Suisse a souvent l’intention de s’y installer en résidence principale. Cela implique de passer au moins 180 jours par an en Suisse et permet d’obtenir un permis de séjour, ce qui exempte l’acheteur des restrictions de la Lex Koller, une loi qui limite l’achat de propriétés par des personnes basées à l’étranger.
La Suisse continue d’être un havre pour les individus fortunés. La plupart des personnes aisées qui déménagent en Suisse sont des citoyens de l’Union européenne. Depuis le Brexit, et face à l’inflation et à la détérioration économique au Royaume-Uni, de nombreux résidents fortunés de Londres ont choisi de déménager en Suisse.

En outre, des traders en matières premières de nationalité étrangère basés à Genève utilisent leurs bonus importants pour acheter une propriété en Suisse et y résider de manière permanente. Beaucoup d’entrepreneurs affluent également en Suisse depuis toute l’Europe et la Scandinavie, attirés par une fiscalité favorable.

Un aspect clé de l’attractivité fiscale de la Suisse est le « forfait fiscal », un statut réservé aux personnes étrangères aisées qui est inaccessible à la population suisse. Les bénéficiaires de ce forfait paient des impôts sur la base de leurs dépenses en Suisse et non de leur fortune. On estime qu’entre 5 000 et 6 000 contribuables bénéficient du forfait fiscal en Suisse, principalement dans la partie francophone du pays.

Cependant, l’attractivité du forfait fiscal semble diminuer, principalement en raison de contrôles plus stricts, de règles plus sévères et d’une concurrence internationale accrue. Néanmoins, la Suisse continue d’attirer des personnes fortunées qui choisissent de se soumettre pleinement à l’impôt, sans demander le forfait fiscal. Les taux d’imposition en Suisse restent attractifs sur le plan international, avec un taux fiscal de 28% en 2021, contre une moyenne de 34% dans les pays de l’OCDE.

Quelle est la situation actuelle des prix de l’immobilier de luxe en Suisse en 2023 ?

L’immobilier de luxe en Suisse continue d’enregistrer des chiffres records malgré la pandémie mondiale, la guerre en Ukraine et la hausse des taux d’intérêt, des facteurs qui ont été fatals pour certains secteurs. La Suisse offre un refuge idéal pour les grandes fortunes en raison de sa beauté, de sa qualité de vie, de sa fiscalité avantageuse et de ses infrastructures solides, ce qui la rend presque impénétrable aux crises.

FGP Swiss & Alps, la division prestige du Groupe Comptoir Immobilier, a présenté ces chiffres lors du 1er sommet européen de Forbes Global Properties à Genève. La filiale suisse propose une collection de biens VIP pour une clientèle internationale, avec des prix allant de 2 à 90 millions de francs suisses. Le volume de vente pour 2022-2023 est de 145 millions de francs suisses, répartis entre les villes (71 millions) et les Alpes (74 millions).

La pandémie de Covid a joué en faveur de l’immobilier suisse en raison de la montée du télétravail et du désir de grands espaces. Les clients cherchent désormais des propriétés qui offrent intimité et bien-être. La hausse des taux hypothécaires n’a pas eu d’impact sur le marché de l’immobilier de luxe, car les clients ne dépendent pas de prêts pour acheter.

Les stations huppées telles que Verbier, Gstaad et Saint-Moritz ont enregistré certaines des ventes les plus chères au monde au cours des trois dernières années. Cependant, les biens les plus recherchés restent les propriétés urbaines. Les communes qui répondent à ces critères affichent des prix au mètre carré impressionnants, avec Cologny (GE) qui détient le record suisse des communes urbaines, avec des transactions à partir de 36 000 francs par m2.

Malgré l’augmentation des prix, le secteur de l’immobilier de luxe de Genève a connu ses trois années les plus fructueuses avec 288 transactions de plus de 5 millions enregistrées entre 2020 et 2022. Les stations alpines ne sont pas en reste, avec des propriétés à Gstaad qui se revendent jusqu’à 80 000 francs le m².

Néanmoins, les prix commencent à se stabiliser et l’offre se tarit. Les biens disponibles sont de moins en moins nombreux et les propriétaires n’ont pas nécessairement intérêt à vendre actuellement. De plus, les nouvelles propriétés sont rares en raison de la législation suisse sur l’aménagement du territoire et les délais de construction.

Cependant, 2023 devrait rester une bonne année pour l’immobilier de luxe en Suisse. Le montant des potentiels mandats en cours de FGP Swiss & Alps s’élève à 906 millions de francs.

Quelle était la situation sur le marché immobilier de luxe en Suisse en 2022 ?

Selon l’UBS Luxury Property Focus 2022, l’étude annuelle sur l’immobilier de luxe du Chief Investment Office (CIO) d’UBS GWM, le marché des biens immobiliers de luxe a connu une hausse significative en 2021, mais devrait ralentir nettement cette année. Les biens immobiliers de luxe dans les endroits les plus prisés de Suisse ont été proposés à des prix environ 10% plus élevés que l’année précédente, trois fois plus élevés que la moyenne de la dernière décennie. Comparé à l’ensemble du marché, les prix de l’immobilier de luxe ont augmenté environ deux fois plus en 2021.

Toutes les régions analysées ont connu une augmentation des prix de l’immobilier de luxe. Les hausses de prix supérieures à la moyenne ont été enregistrées en Suisse centrale. À Genève et Zurich, les prix ont augmenté respectivement d’environ 10% et 12% en moyenne. Cependant, dans les stations de montagne les plus prisées, l’évolution a été inégale. En Haute-Engadine, les fortes hausses de prix de plus de 10% se sont poursuivies pour la deuxième année consécutive.

La Haute-Engadine se caractérise par les prix les plus élevés pour l’immobilier de luxe, dépassant 31 000 francs le m2. À Genève, Zurich et en Suisse centrale, le prix dans le segment du luxe commence à presque 24 000 francs le m2. Au Tessin, les résidences de luxe changent de propriétaire dès 19 000 francs le m2.

La forte augmentation des fortunes due à une excellente année boursière est largement responsable du développement solide du marché des biens immobiliers de luxe. Cela a conduit à une progression du nombre de clients intéressés par les objets dans la catégorie de prix entre cinq et dix millions de francs. Cependant, cette demande accrue s’est heurtée à une offre limitée de biens dans les emplacements de premier choix, d’où une baisse significative du nombre d’annonces pour certains des meilleurs emplacements.

La demande intérieure pour les biens immobiliers de luxe devrait ralentir cette année. L’année turbulente sur les marchés boursiers ne permettra probablement pas des augmentations de fortune du même ordre de grandeur que l’an passé. De plus, la croissance économique en Suisse, moteur clé de la demande de biens immobiliers de luxe, devrait également diminuer en 2022.

La pandémie du coronavirus a modifié durablement certains des déterminants de la demande de biens immobiliers de luxe en faveur des destinations suisses. Cependant, l’augmentation des coûts de financement, les baisses de fortune et l’incertitude économique modéreront la propension à acquérir des biens immobiliers de luxe. Le CIO d’UBS GWM s’attend à une nouvelle hausse des prix autour de 5% cette année, mais la tendance à la hausse persistante depuis quatre ans sur le marché suisse du luxe devrait nettement ralentir.

Quelle était la situation sur le marché immobilier de luxe en Suisse en 2021 ?

Le canton de Genève a enregistré un volume d’affaires record en 2021, selon le dernier Wealth Report présenté par Naef Prestige et Knight Frank. Le secteur de l’hyperluxe, avec des biens dépassant 10 millions de francs, a affiché la plus forte croissance avec +83%, notamment marquée par trois transactions d’un montant supérieur à 50 millions de francs chacune. En raison de sa stabilité, de l’importance accordée à la sécurité et de ses paysages attrayants, la Suisse reste une valeur refuge pour l’investissement immobilier des personnes fortunées.

La ville de Genève occupe désormais la sixième place dans le Top 10 des villes les plus chères du monde en termes d’immobilier. Dans cette ville, un million de dollars permet l’achat de 31,7 mètres carrés. Cologny, une commune de Genève, a enregistré les plus grands volumes de transactions de prestige en 2021, avec 498 millions de francs de ventes.

Le nombre de multimillionnaires a augmenté de 9,3% en 2021, la plus grande croissance depuis 2017. La Russie a connu une hausse de 11,2%, seulement devancée par l’Amérique du Nord à +12,2%. Les cinq pays qui ont vu le plus grand nombre de nouveaux multimillionnaires sont les États-Unis, le Royaume-Uni, la France, le Japon et la Chine continentale.
Concernant l’impact de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier suisse et genevois, on estime que les effets de la pandémie ont été le principal moteur de l’année record de 2021 et que le marché global devrait se stabiliser plutôt que de continuer à croître. Il ne craint pas d’effet direct de la guerre sur le comportement des clients russes, mais mentionne que les riches Ukrainiens constituent un nouveau potentiel d’acheteurs.

En 2021, les investissements de capitaux privés dans l’immobilier commercial ont atteint un record de 405 milliards de dollars, une augmentation de 52% par rapport à l’année précédente et de 38% par rapport à la moyenne des cinq années précédant la pandémie. Les bureaux étaient le secteur le plus prisé, suivis par l’industriel et logistique, puis le résidentiel.

L’année 2021 a également été record pour le segment des « immeubles » à Genève, qui a atteint le volume de vente le plus important des cinq dernières années, bien que le nombre de transactions ait légèrement diminué.

Enfin, la pandémie de Covid-19 a stimulé la demande d’immobilier dans les Alpes suisses, avec une augmentation de plus de 10% des prix de l’immobilier à St-Moritz, Klosters, Davos et Verbier. Les montres et le vin ont conduit l’indice Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII) à sa plus forte performance annuelle depuis 2018, avec une croissance moyenne de 16%.

Ce qu’il faut savoir sur l’immobilier de luxe en Suisse à ce jour

L’immobilier de luxe en Suisse reste un refuge financier de choix, avec une prévision d’augmentation des prix due à la rareté des offres. Genève se hisse dans le top 5 des villes les plus prisées par les grandes fortunes, attirant les ‘Ultra High-Net-Worth Individuals’, qui détiennent plus de 30 millions de dollars d’actifs. Cette attractivité est attribuée à la stabilité politique, sanitaire et économique du canton.

En dépit de la situation géopolitique actuelle et des restrictions sanitaires, le marché immobilier suisse de luxe demeure une valeur refuge. Les biens haut de gamme se vendent rapidement, en particulier les chalets situés en montagne. Des stations comme Verbier, Crans-Montana ou Gstaad séduisent des clients internationaux, tandis que les familles suisses sont attirées par les infrastructures haut de gamme et les écoles internationales de ces régions.

Les prix de l’immobilier de luxe ont grimpé dans toutes les régions, avec une hausse de 10% à Genève et 12% à Zurich, dépassant la moyenne des principales localités. Cependant, les prix varient considérablement dans les destinations montagneuses, avec des biens négociés à 31’000 francs par mètre carré en Haute-Engadine, tandis qu’au Tessin, les propriétés luxueuses se vendent à partir de 19’000 francs par mètre carré.

La demande croissante fait face à une offre limitée, avec un effondrement du nombre de propriétés disponibles dans certains des meilleurs endroits, selon une analyste immobilière d’UBS. Le marché immobilier de luxe a connu une spirale ascendante en 2021, avec des prix environ 10% plus élevés que l’année précédente.

En ce qui concerne la Russie, les sanctions n’ont pas eu d’impact significatif sur le marché suisse, la clientèle russe étant quasi inexistante pour les transactions en dessous de 5 millions de francs. La majorité des clients russes sont vendeurs, et en termes d’investissement à l’étranger, ils continuent d’acheter à Dubaï, en Turquie et en Afrique du Sud.